Spoločnosť PRO BONO, S.R.O. ®️ ponúka komerčne najpredávanejší a v praxi najvyužívanejší VZOR ZMLUVY O VEDENÍ ÚČTOVNÍCTVA aktualizovaný na právny stav roku 2024. Vzor zmluvy má 6 strán, obsahuje komentár autora a predaných bolo 500 licencií vzoru zmluvy. Je odzrkadlením 20-ročnej právnej praxe autora advokáta JUDr. Patrika BENČÍKA, ktorý má na konte 333 súdnych sporov s finančnou správou. Zmluva je určená prioritne pre účtovníkov, daňových poradcov a všetky daňové subjekty. Kúpna cena = 25 € vrátane DPH.
Právny rámec výkonu advokácie zastrešujú v súčasnosti dva všeobecne záväzné právne predpisy: zákon č. 586/2003 Z. z. o advokácii v znení neskorších predpisov a vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v platnom znení (v právnej praxi často nazývaná aj „advokátska tarifa“). Podľa platnej legislatívy majú advokáti v súčasnosti monopol na poskytovanie právnych služieb. Znamená to, že majú exkluzívne právo poskytovať právne služby za honorár. Na Slovensku je v súčasnosti cca 5 600 advokátov. Advokát je slobodné povolanie, pričom každý člen tejto profesie musí byť zapísaný v zozname advokátov vedenom Slovenskou advokátskou komorou (SAK), ktorý je zverejnený na webovej stránke www.sak.sk. Advokácia je právnické povolanie sui generis (svojho druhu). Je to regulované povolanie, pričom advokáti majú komplikované postavenie: z pohľadu daňovej legislatívy sa považujú za podnikateľov, ktorí musia viesť účtovníctvo, platiť daň z príjmov, dokonca po novom používať pri inkasovaní tržieb v hotovosti elektronickú registračnú pokladnicu. Na druhej strane advokáti musia vykonávať výlučne advokátske povolenie, nemôžu platiť provízie za sprostredkovanie klienta advokátskej kancelárii, sú limitovaní ohľadne uvádzania špecializácie na svojich webových stránkach a donedávna mali zakázané využívať reklamu. Pokiaľ ide o stanovisko komory k reklame, je benevolentnejšie potom, čo SAK sama spustila reklamnú kampaň propagujúcu advokáciu so sloganom: „Právnici na Vašej strane“. Zákon o advokácii nevyžaduje písomnú formu zmluvy o poskytovaní právnych služieb. Napriek tomu autor písomnú formu zmluvy odporúča. Ak sa advokát a klient výslovne nedohodnú na výške odmeny, platí fikcia zákona, že advokát je oprávnený účtovať klientovi tzv. tarifnú odmenu. Najmä v prípade vymáhania pohľadávok tarifná odmena môže byť relatívne vysoká a advokát má právo zinkasovať ju aj vtedy, ak súdny spor prehrá alebo ak pohľadávku nevymôže. Zákon o advokácii pozná 4 druhy zmluvnej odmeny: a) hodinová odmena, b) paušálna odmena, c) tarifná odmena, d) podielová odmena. V súčasnosti nie je stanovená minimálna ani maximálna výšku hodinovej odmeny. Paušálnu odmenu fakturuje advokát klientovi zväčša s mesačnou periodicitou. Advokát je oprávnený zinkasovať paušálnu odmenu aj v prípade, ak za daný mesiac nevykoná žiadne právne služby. Na druhej strane nie je klient v tomto prípade oprávnený požadovať od advokáta časovú špecifikáciu služieb. Na tarifnej odmene sa advokát a klient dohodnú najmä v prípadoch vymáhania pohľadávky v súdnom konaní alebo zastupovania klienta ako obvineného obhajcom v trestnom konaní. Ak sa tak zmluvné strany dohodnú, advokát má nárok na podielovú odmenu v prípade čiastočného alebo úplného vymoženia pohľadávky, pričom vyhláška stanovuje maximálnu výšku podielovej odmeny na 20 %. Okrem honoráru je advokát oprávnený účtovať klientovi refundáciu hotových výdavkov najmä za zaplatené pohonné látky, súdne poplatky, náklady za úradné overenie podpisov (legalizácia) alebo za úradne overenie dokumentov (vidimácia). Ak advokát podnikne kvôli klientovi služobnú cestu, má nárok na náhradu za stratu času. Náhrada sa počíta za každú aj začatú polhodinu strávenú na ceste a je finančnou kompenzáciou za príjmy, ktoré by inak advokát zarobil, ak by zostal v advokátskej kancelárii. V roku 2020 je náhrada za stratu času vyčíslená vo výške 17,70 EUR za každú aj začatú polhodinu, pre porovnanie, ak prešovský advokát zastupuje klienta na súde v Bratislave, na služobnej ceste strávi 5 hodín tam a 5 hodín späť, čo je spolu 10 hodín a 20 polhodín: náhrada za stratu času za túto služobnú cestu je vyčíslená vo výške 354 EUR. Pri účtovaní tarifnej odmeny je advokát oprávnený pripočítať k tarifnej odmene za každý úkon právnej služby (prevzatie veci, žaloba, pojednávanie, odvolanie) aj tzv. režijný paušál, čo je náhrada poštovných a telekomunikačných výdavkov. V roku 2020 je režijný paušál vyčíslený vo výške 10,62 EUR. V praxi v súčasnosti čoraz viac advokátov prechádza z právnej formy podnikania fyzickej osoby na právnickú osobu – spoločnosť s ručením obmedzeným. Zákonodarca v tomto prípade skonštruoval právny hybrid. Advokát vykonáva advokáciu v mene a na účet spoločnosti s ručením obmedzeným. Znamená to, že právnym zástupcom v súdnom konaní je eseročka, ktorá aj fakturuje klientovi honorár za poskytovanie právnych služieb. Bolo by neštandardné, ak by obhajcom obvineného v trestnom konaní bola s.r.o. V tomto prípade je obhajcom advokát – fyzická osoba, ktorý právne služby vykonáva vo svojom mene, ale na účet spoločnosti s ručením obmedzeným. V praxi v prípade obhajoby ex offo súd ustanoví ako obhajcu advokáta fyzickú osobu, ale trovy obhajoby štát zaplatí na bankový účet s.r.o. Keďže spoločník nezodpovedá za záväzky s.r.o. osobným majetkom, zákon o advokácii vyžaduje prísnejšie poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú výkonom povolania. Za každého spoločníka sa musí spoločnosť s ručením obmedzeným poistiť pre prípad zodpovednosti za škodu minimálne do výšky poistného plnenia 1 500 000 EUR. Poistné na takéto poistné krytie v súčasnosti vychádza na približne 800 EUR ročne. Advokátska eseročka môže mať v obchodnom registri zapísaný jediný predmet podnikania: poskytovanie právnych služieb. Spoločníkom tejto spoločnosti môže byť výlučne advokát. Každý spoločník s.r.o. musí figurovať ako štatutárny orgán spoločnosti, pričom má samostatné konateľské oprávnenie. Ak advokát vykonáva advokáciu ako spoločník s.r.o., nemôže paralelne vykonávať advokáciu samostatne ako fyzická osoba, ako člen združenia alebo ako spoločník inej advokátskej kancelárie v právnej forme spoločnosti s ručením obmedzeným.
Predložený vzor je v právnej praxi relatívne častý: väčšinu klientov autora tvoria spoločnosti s ručením obmedzeným a väčšina eseročiek sú 1-osobové spoločnosti s ručením obmedzeným. V prípade 1-osobových spoločností s ručením obmedzeným sa nekoncipuje zápisnica z valného zhromaždenia spoločnosti, ale analogický právny dokument „Rozhodnutie jediného spoločníka pri výkone pôsobnosti valného zhromaždenia spoločnosti“. Je to logické, pretože valné zhromaždenie spoločnosti evokuje minimálne dvoch spoločníkov. Obchodný zákonník vyžaduje, aby spoločnosť s ručením obmedzeným zorganizovala minimálne raz ročne valné zhromaždenie spoločnosti. Ak sa v priebehu roka nezrealizujú v spoločnosti s ručením obmedzeným žiadne zmeny, jediným bodom programu rokovania valného zhromaždenia je schválenie účtovnej závierky spoločnosti za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Rozhodnutie jediného spoločníka podpisuje predseda valného zhromaždenia a zapisovateľ. Rozhodnutie jediného spoločníka pri výkone pôsobnosti valného zhromaždenia musí obsahovať 5 podstatných náležitostí, ktoré vypočítava § 127a ods. 2 Obchodného zákonníka. V zásade platí, že predseda a zapisovateľ podpisujú rozhodnutie jediného spoločníka vlastnoručnými podpismi a nevyžaduje sa úradne overenie podpisu. Podpis predsedu valného zhromaždenia musí byť úradne overený v 5 prípadoch: rozhodovanie o zvýšení alebo znížení základného imania spoločnosti a rozhodovanie o nepeňažnom vklade; vymenovanie, odvolanie a odmeňovanie konateľov; rozhodovanie o zrušení spoločnosti alebo o zmene právnej formy; rozhodovanie o schválení zmluvy o predaji podniku a, ak spoločenská zmluva neurčuje inak, aj rozhodovanie o vymenovaní a odvolaní prokuristu. Vo všetkých týchto prípadoch sa vyžaduje úradné overenie podpisu predsedu valného zhromaždenia, ale nie zapisovateľa. Autor videl v právnej praxi zápisnice z valného zhromaždenia vyhotovené inými advokátskymi kanceláriami, v ktorých figurujú tzv. skrutátori ako overovatelia hlasovania. Vzhľadom na to, že tento orgán valného zhromaždenia zákon nepredpisuje, v záujme zjednodušenia autor v prezentovanom vzore funkciu skrutátora nepozná. Neoddeliteľnou prílohou rozhodnutia jediného spoločníka pri výkone pôsobnosti valného zhromaždenia spoločnosti je Listina prítomných spoločníkov, ktorá v praxi často plní aj funkciu prezenčnej listiny. Spoločnosť s ručením obmedzeným je najfrekventovanejšou právnou formou podnikania. V daňovej praxi sú eseročky najčastejším daňovým dlžníkom, na ktorých viazne najväčší kumulatívny objem daňových nedoplatkov. Spoločnosti s ručením obmedzeným sa rozdeľujú na dve kategórie: viacosobové a 1-osobové spoločnosti s ručením obmedzeným. Ilustrovaný vzor sa týka 1-osobovej sro. Jednoosobová eseročka je de facto právny hybrid, pretože je to právnická osoba, ale má jediného spoločníka. Zákonodarca etabloval 1-osobovú sro do legislatívy za účelom podpory malého a stredného podnikania, na druhej strane zakazuje neobmedzené reťazenie 1-osobových sro. Podľa § 105a Obchodného zákonníka 1-osobová spoločnosť s ručením obmedzeným nemôže byť jediným zakladateľom ďalšej spoločnosti s ručením obmedzeným a jedna fyzická osoba môže byť jediným spoločníkom v najviac 3 jednoosobových sro. V minulosti sa na založenie 1-osobovej sro vyžadovala zakladateľská listina vyhotovená vo forme notárskej zápisnice. V súčasnosti 1-osobové sro zakladajú najčastejšie advokáti, ale klienti si ich môžu založiť aj vo vlastnej réžii (čo autor neodporúča). Najväčšou výhodou 1-osobovej spoločnosti s ručením obmedzeným je, že spoločník zodpovedá za záväzky eseročky len do výšky nesplateného peňažného vkladu zapísaného v obchodnom registri. Znamená to, že ak je peňažný vklad splatený v plnej výške, spoločník nezodpovedá za záväzky eseročky vôbec. V 1-osobovej sro je jedna a tá istá fyzická osoba často v tzv. trojjedinom postavení: je spoločníkom, konateľom a často aj zamestnancom vlastnej eseročky.
Zákon č. 315/2016 Z. z. o registri partnerov verejného sektora nadobudol účinnosť dňa 01.02.2017 a do slovenského právneho poriadku etabloval osobitný register sui generis: register partnerov verejného sektora (RPVS). Ako samotný názov naznačuje, do registra sa obligatórne zapisujú partneri verejného sektora, ktorí obchodujú so štátom, pričom podmienkou je jednorazové plnenie zo zmluvy v hodnote prevyšujúcej 100 000 EUR, resp. opakujúce sa plnenia zo zmluvy, ktorých kumulatívna hodnota prevyšuje limit 250 000 EUR. V súčasnosti je trendom fakultatívny zápis firiem do RPVS, čiže do registra sa zapisujú aj spoločnosti, ktoré ex lege túto povinnosť nemajú. Dôvodom je, že do 31.12.2019 museli všetky obchodné spoločnosti zapísané v obchodnom registri zaregistrovať konečných užívateľov výhod. Táto povinnosť sa nevzťahovala na firmy, ktoré už boli zaregistrované v RPVS. Registrácia RPVS sa považuje za vyšší level zápisu smerujúci k ztransparentneniu vlastníckych štruktúr partnera verejného sektora. Tento tzv. protischránkový zákon má za cieľ identifikovať konečných užívateľov výhod firiem a eliminovať z verejného obstarávania tzv. schránkové firmy, teda firmy zaregistrované v daňových rajoch s anonymnou vlastníckou štruktúrou. Register partnerov verejného sektora je celoslovenský elektronický register, ktorý vedie ako registrujúci orgán jeden súd – Okresný súd v Žiline. Celý proces registrácie od začiatku do konca je elektronický. Zaujímavosťou je, že podnikateľský subjekt nemá mandát na to, aby sa do RPVS zaregistroval sám vo vlastnej réžii. Zo zákona môže partnera verejného sektora do RPVS zaregistrovať oprávnená osoba. Zákonodarca pozná 5 oprávnených osôb: advokát, notár, banka, audítor a daňový poradca. V praxi je oprávnenou osobou najčastejšie advokátska kancelária, čo naznačuje aj jej prvé miesto pri výpočte oprávnených osôb. Advokátska kancelária podá elektronický návrh na prvozápis podnikateľského subjektu do registra partnerov verejného sektora. Ak sú splnené podmienky na registráciu, Okresný súd v Žiline vykoná zápis v lehote 5 pracovných dní. O vykonaní zápisu navrhovaných údajov vydá registrujúci orgán potvrdenie v elektronickej podobe a výpis z registra, ktoré bez zbytočného odkladu doručí oprávnenej osobe. Ak je návrh na zápis problémový, registrujúci orgán expeduje oznámenie o odmietnutí vykonania zápisu. Proti oznámeniu o odmietnutí vykonania zápisu možno podať v 15-dňovej lehote námietky. Registračný proces je analogický ako v prípade podávania návrhov na zápis a zmenu zapísaných údajov do obchodného registra. Aj v tomto prípade sa námietky podávajú v 15-dňovej lehote a od 01.10.2020 je registrácia údajov v obchodnom registri striktne elektronická. Predložený vzor zmluvy o výkone činnosti oprávnenej osoby pre partnera verejného sektora je základný zmluvný dokument upravujúci zmluvné práva a záväzky medzi podnikateľským subjektom ako partnerom verejného sektora a advokátskou kanceláriou ako oprávnenou osobou. Zmluva sa odvoláva na ustanovenie § 16 ods. 4 citovaného zákona, podľa ktorého sa na dohodu o plnení povinností oprávnenej osoby pre partnera verejného sektora analogicky vzťahujú ustanovenia Obchodného zákonníka o zmluve o kontrolnej činnosti. Autor zvolil pomerne detailne upravený vzor zmluvy. V právnej praxi videl zväčša rámcovejšie a stručnejšie zmluvy iných advokátskych kancelárií. Zmluva sa zasiela Okresnému súdu Žilina ako registrujúcemu orgánu, ale na rozdiel od verifikačného dokumentu sa nezverejňuje: zmluva nie je viditeľná po odkliknutí v registri partnerov verejného sektora na webovej stránky Ministerstva spravodlivosti SR.
V právnej praxi väčšina spoločností s ručením obmedzeným funguje bez zmluvy o výkone funkcie konateľa, a to je chyba. Do úvahy pripadajú de facto 3 alternatívy zmluvy medzi spoločnosťou a konateľom. Autor odporúča zmluvu o výkone funkcie konateľa, pretože Obchodný zákonník v ustanovení § 66 ods. 6 výslovne pomenúva (aj keď rámcovo) tento zmluvný typ. Titulok predkladaného vzoru zmluvy reflektujúci samotný názov zmluvy je preto zmluva o výkone funkcie konateľa. Citované ustanovenie § 66 ods. 6 Obchodného zákonníka č. 513/1991 Zb. v platnom znení stanovuje pri zmluve o výkone funkcie konateľa dve podmienky. Prvou podmienkou je obligatórna písomná forma zmluvy. Druhou podmienkou je schválenie zmluvy valným zhromaždením spoločnosti s ručením obmedzeným ako najvyšším orgánom spoločnosti. Poistka schválenia zmluvy valným zhromaždením je v zákone preto, že zmluvu o výkone funkcie konateľa dvakrát podpisuje identická fyzická osoba (konateľ): prvýkrát ako štatutárny orgán spoločnosti a druhýkrát ako konateľ – fyzická osoba. Treťou, už nie podmienkou, vzhľadom na marginálnu právnu úpravu zmluvy o výkone funkcie konateľa, je, že v neupravených otázkach sa analogicky použije § 566 a nasledujúce ustanovenia Obchodného zákonníka upravujúce mandátnu zmluvu. V prípade zmluvy o výkone funkcie konateľa má spoločnosť postavenie mandanta a konateľ status mandatára. Konateľ je podľa § 133 Obchodného zákonníka povinný postupovať s odbornou starostlivosťou a musí byť bezúhonný, čo dokazuje negatívnym výpisom z registra trestov. V zmluve o výkone funkcie konateľa je vhodné detailnejšie upraviť vzájomné práva spoločnosti s ručením obmedzeným a konateľa ako zmluvných strán. Ak má konateľ ako štatutárny orgán k dispozícii na firemné a súkromné účely mobilný telefón, notebook alebo služobný automobil, do zmluvy o výkone funkcie konateľa je potrebné zakomponovať klauzuly týkajúce sa používania týchto funkčných požitkov konateľom. V súčasnosti je štandardom, že konateľ je poistený pre prípad zodpovednosti za škodu spôsobenú výkonom funkcie konateľa, a ak má spoločnosť platiť za konateľa poistné, je potrebné zakomponovať túto povinnosť do textu zmluvy. Zmluva o výkone funkcie konateľa môže byť odplatná alebo bezodplatná a s touto otázkou sa treba v zmluve vysporiadať. Ak je konateľ odmeňovaný za výkon funkcie konateľa fixnou odmenou, na účely zdaňovania daňou z príjmov fyzických osôb sa vzťah spoločnosti a konateľa považuje za závislú činnosť, a preto je spoločnosť povinná ako platiteľ dane zraziť a odviesť za konateľa preddavok dane z príjmov zo závislej činnosti. Konateľ platí z brutto odmeny aj preddavok na verejné zdravotné poistenie a preddavok na sociálne poistenie. Druhou alternatívou zmluvy je mandátna zmluva alebo nepomenovaný typ zmluvy (inominátny kontrakt). Napriek tomu, že autor odporúča zmluvu o výkone funkcie konateľa, je lepšie mať mandátnu alebo inú zmluvu ako žiadnu zmluvu. Zmluvy sa majú dodržiavať a keď je vzájomný režim fungovania spoločnosti a konateľa dohodnutý len v ústnej neformálnej podobe, v praxi to môže byť problém. V prípade mandátnej zmluvy spoločnosť vystupuje ako mandant a konateľ ako mandatár. Konateľ ako štatutárny orgán spoločnosti s ručením obmedzeným koná v mene a na účet mandanta. Tretím typom zmluvy upravujúcim zmluvný vzťah spoločnosti a konateľa bola v minulosti pracovná zmluva. Platná súdna judikatúra ale pracovnú zmluvu na výkon funkcie konateľa zakazuje. Je to logické, pretože konateľ ako štatutárny orgán s.r.o. koná v mene spoločnosti a tento zmluvný vzťah má obchodnoprávnu povahu. Konateľ zodpovedá za náhradu škody vo vzťahu k spoločnosti v plnej výške podľa Obchodného zákonníka. Konateľ je kedykoľvek odvolateľný z funkcie valným zhromaždením spoločnosti. Zatiaľ čo vzťah zamestnávateľ – zamestnanec je vzťahom pracovnoprávnym upraveným v Zákonníku práce. Zamestnanec zodpovedá za náhradu škody spôsobenú z nedbanlivosti zamestnávateľovi do výšky štvornásobku priemerného mesačného zárobku. Zamestnávateľ môže dať zamestnancovi výpoveď z pracovného pomeru z piatich výpovedných dôvodov striktne zakotvených v § 63 Zákonníka práce. Pracovná zmluva na výkon funkcie konateľa nie je absolútne vhodný typ zmluvy, pretože vzťah spoločnosť (zamestnávateľ) a konateľ (zamestnanec) je vzťahom závislým. V tomto prípade by konateľ ako zamestnanec musel de facto rešpektovať pracovné príkazy samého seba, pretože za zamestnávateľa vystupuje ako konateľ konajúci v mene spoločnosti v pracovnoprávnych vzťahoch. V praxi treba striktne odlišovať dvojkoľajnosť vzťahov. Autor nehovorí, že konateľ nemôže byť súčasne zamestnaný v spoločnosti, ale výkon funkcie konateľa nemôže robiť na pracovnú zmluvu. Analogicky sa platná súdna judikatúra vyslovila, že konateľa nemožno robiť na plnú moc a že konateľ by sa nemal generálnou plnou mocou fakticky zbaviť konateľstva. Znamená to, že ak je konateľ v spoločnosti zamestnaný, musia v praxi existovať vedľa seba dve zmluvy (preto tá dvojkoľajnosť vzťahov). Konateľ bude funkciu štatutárneho orgánu vykonávať na základe zmluvy o výkone funkcie konateľa (obchodnoprávny vzťah). Ak bude v spoločnosti súčasne zamestnaný (napríklad ako generálny, obchodný, výrobný alebo technický riaditeľ), na tento vzťah spoločnosť uzatvorí pracovnú zmluvu (pracovnoprávny vzťah). Ak bude konateľ odmeňovaný dvakrát (ako konateľ a zamestnanec), duplicitne bude jeho príjem zdaňovaný daňou z príjmov zo závislej činnosti a rovnako duplicitne bude platiť preddavky poistného na verejné zdravotné poistenie a sociálne poistenie.
Nájomná zmluva o nájme bytu nepatrí medzi obľúbené typy zmlúv autora. Právna úprava je koncipovaná v prospech nájomcu, keď Občiansky zákonník výslovne stanovuje, že nájom bytu je chránený. Autor odporúča písomnú formu zmluvy napriek tomu, že zákon obligatórnu písomnú formu nájomnej zmluvy nevyžaduje. Nájomnú zmluvu o nájme bytu je možné uzatvoriť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. Predkladaný vzor nájomnej zmluvy je napriek synalagmatickosti zmluvných vzťahov stavaný viac v prospech prenajímateľa ako vlastníka bytu. Ako podklad poslúžila autorovi nájomná zmluva, na základe ktorej prenajíma vlastný byt nájomcovi 8 rokov. Vzhľadom na osobitnú právnu kategóriu nájomnej zmluvy autor odporúča uzatvárať nájomnú zmluvu na dobu určitú 1 rok s opciou prolongácie nájomnej zmluvy na ďalší jeden rok. V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy na dobu neurčitú v praxi je niekedy problém vypovedať nájomnú zmluvu nájomcovi. Nájom bytu je chránený a vypovedať nájomnú zmluvu možno len výpoveďou v písomnej forme zo 7 výpovedných dôvodov konkretizovaných v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Skončenie nájmu bytu je v praxi v prípade obštrukcií nájomcu komplikované. Právny problém vzniká v prípade, ak prenajímateľ korektne vypovedá nájomnú zmluvu na základe zákonného titulu s 3-mesačnou výpovednou dobou a nájomca odmieta byt opustiť. Vtedy nezostáva prenajímateľovi nič iné ako riešiť problém súdnou cestou a podať na miestne príslušný súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. To je v právnej praxi komplikovaný, finančne náročný a časovo zdĺhavý súdny proces, ktorý sa často končí až exekučným konaním a vyprataním nehnuteľnosti súdnym exekútorom za asistencie polície. Autor klientom hovorí, že na dobrého nájomcu bytu musíte mať šťastie. V nájomnej zmluve treba skontrolovať klauzuly týkajúce sa výšky nájomného. Pre nájomcu je optimálnym riešením platiť nájomné na bankový účet prenajímateľa, aby sa v prípade nejasností vyhol problémom s dokazovaním týkajúcim sa zaplatenia jednotlivých splátok nájomného. Nájomca si musí dať pozor, či výška nájomného zahŕňa aj inkaso, teda služby spojené s užívaním bytu (elektrina, plyn, voda, telefón a internet). Autora sa často klienti spytujú, či majú dovoliť nájomcom zaregistrovať si v prenajatom byte trvalý pobyt. V minulosti bol potom problém so zrušením trvalého pobytu nájomcu po skončení platnosti nájomnej zmluvy. V súčasnosti to už právny problém nie je, pretože podľa platnej legislatívy môže prenajímateľ kedykoľvek zrušiť trvalý pobyt nájomcovi. Napriek tomu autor nie je naklonený registrácii trvalého pobytu nájomcu v prenajatom byte. Je pravda, že trvalý pobyt vlastník bytu môže nájomcovi kedykoľvek zrušiť. Nedisciplinovaný nájomca ale nemusí oznámiť zrušenie trvalého pobytu štátnym inštitúciám a obchodným partnerom, čo spôsobuje časový sklz v doručovaní poštových zásielok nájomcovi na adresu prenajatého bytu dlho po skončení nájomnej zmluvy. Autor mal klienta, ktorý niekoľko rokov prenajímal byt nájomcovi a dovolil mu zriadiť v byte trvalý pobyt. Po skončení nájomnej zmluvy si nájomca nezrušil trvalý pobyt z vlastnej iniciatívy a k tomuto administratívnemu úkonu musel pristúpiť prenajímateľ. Nájomca si ale nesplnil notifikačnú povinnosť vo vzťahu k štátnym inštitúciám, pošte a mobilnému operátorovi a vlastník bytu bol potom niekoľko rokov obťažovaný nevyžiadanými poštovými zásielkami adresovanými exnájomcovi, ktoré sa vracali odosielateľovi poštou s poznámkou „adresát neznámy“.
Zmluva o prevode obchodného podielu je špecifický typ obchodnej zmluvy sui generis, na základe ktorej dochádza k prevodu obchodného podielu z prevodcu na nadobúdateľa. Autor ako advokát má na svojom konte cca 50 zmlúv o prevode obchodného podielu, pričom kúpna cena sa pohybovala od symbolického 1 € cez 5 000 € (minimálne základné imanie spoločnosti) po niekoľko miliónov eur v prípade predaja kogeneračnej jednotky (elektráreň na báze spaľovania biomasy). Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme a podpisy zmluvných strán musia byť úradne overené. Štandardnou poistkou prevodu obchodného podielu je schválenie prevodu obchodného podielu valným zhromaždením spoločnosti. V prípade prevodu obchodného podielu na nadobúdateľa, ktorý dosiaľ nebol spoločníkom spoločnosti, je potrebné, aby prevod obchodného podielu akceptovala spoločenská zmluva. Nadobúdateľ musí v zmluve o prevode obchodného podielu vyhlásiť, že pristupuje k zmluve, a takto sa automaticky stáva zmluvnou stranou spoločenskej zmluvy o založení sro. V praxi existujú dve dvojičky alternatív zmluvy o prevode obchodného podielu. Zmluvou sa obchodný podiel prevádza buď na existujúceho spoločníka (kedy sa mení veľkosť obchodných podielov spoločníkov) alebo na externého nadobúdateľa, ktorý dosiaľ stál mimo spoločnosti. Zmluvou sa prevádza celý obchodný podiel v 100 % výške alebo časť obchodného podielu, ktorá je vyjadrená zlomkom alebo v percentuálnej výške. Zmluva o prevode obchodného podielu môže byť bezodplatná, resp. odplatná, kedy je potrebné do zmluvy zakomponovať klauzulu o výške odmeny za prevod obchodného podielu. Účinky prevodu obchodného podielu vo vzťahu k spoločnosti nastávajú dňom doručenia zmluvy o prevode obchodného podielu samotnej spoločnosti. Tento dátum nemôže byť skorší ako dátum schválenia prevodu obchodného podielu valným zhromaždením. V minulosti spomaľovalo celý proces registrácie prevodu obchodného podielu v obchodnom registri vyžadovanie súhlasu správcu dane s prevodom obchodného podielu. Zákonodarca použil administratívnu prekážku za účelom eliminácie reťazenia spoločností s ručením obmedzeným daňovými dlžníkmi. V súčasnosti sa k prevodu obchodného podielu štandardne nevyžaduje súhlas správcu dane s výnimkou prevodu väčšinového obchodného podielu medzi zainteresovanými zmluvnými stranami, ktoré figurujú v zozname daňových dlžníkov. Podľa ustanovenia § 115 ods. 11 Obchodného zákonníka účinky prevodu väčšinového obchodného podielu nastávajú zápisom do obchodného registra. V prípade rozdelenia obchodného podielu možno previesť časť obchodného podielu pod podmienkou, že zostane zachovaný minimálny peňažný vklad spoločníka v spoločnosti vyčíslený vo výške 750 €. Na obchodný podiel možno zriadiť aj záložné právo zapísané do obchodného registra. V praxi sa model využíva v prípade prevodu obchodného podielu za kúpnu cenu, kedy nadobúdateľ nemá k dispozícii finančné prostriedky na zaplatenie kúpnej ceny v stopercentnej výške a zmluvné strany sa dohodnú na financovaní kúpnej ceny v splátkach. Po dobu, kým nadobúdateľ zaplatí kúpnu cenu v plnej výške má prevodca zriadené záložné právo na obchodný podiel spoločníka ako poistku zabezpečenia pohľadávky. Po zaplatení kúpnej ceny za prevod obchodného podielu v 100 % výške sa záložné právo z obchodného registra vymaže. V praxi sa záložné právo často zriaďovalo v prospech leasingových spoločností financujúcich výstavbu fotovoltaických elektrární alebo v prospech banky na zabezpečenie pohľadávky titulom úverovej zmluvy. Zmluva o prevode obchodného podielu sa v právnej praxi využíva v prípadoch solventných firiem, ktoré sú vlastníkmi väčšieho počtu nehnuteľností. Firma ako vlastník nehnuteľností nemusí potom uzatvárať väčší počet kúpnych zmlúv o prevode nehnuteľností. Nadobúdateľ obchodného podielu ako investor kúpi spoločnosť na základe zmluvy o prevode obchodného podielu a stane sa 100 % vlastníkom spoločnosti. Vlastník nehnuteľností zapísaný na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností sa oficiálne nezmení, pretože vlastníkom zostáva samotná spoločnosť. Zmení sa len personálny substrát spoločnosti, pretože do spoločnosti s ručením obmedzeným vstúpi nový spoločník.
Darovacia zmluva uzatvorená v zmysle ustanovenia § 628 a nasledujúcich ustanovení Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Z. z. v znení neskorších predpisov je jedným z najčastejšie využívaných zmlúv. Uzatvorením darovacej zmluvy vzniká záväzkovo právny vzťah – darovanie. Darovanie predstavuje dvojstranný právny úkon, ktorý na svoj vznik potrebuje ponuku daru zo strany darcu a jej prijatie obdarovaným. Platná právna úprava pozná len darovanie medzi živými (inter vivos). Dar musí byť poskytnutý z majetku darcu a nemôže byť poskytnutý z majetku tretej osoby. Predmetom daru môže byť čokoľvek, môže sa jednať o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec alebo napríklad finančné prostriedky. Vzor darovacej zmluvy o darovaní finančných prostriedkov je sui generis určený pre potreby občianskeho združenia a vychádza z právnej praxe. Občianske združenie ako darca daruje finančný dar obdarovanému na účel spadajúci do portfólia aktivít v súlade so stanovami občianskeho združenia. Účel je potrebné v darovacej zmluve vždy presne špecifikovať ad hoc v zmysle platných stanov občianskeho združenia. Obdarovaný sa zaväzuje použiť finančný dar výlučne na účel, ktorý je špecifikovaný ako predmet darovacej zmluvy. Darovanie finančných prostriedkov z vlastných finančných zdrojov občianskeho združenia získaných z členských príspevkov občianskeho združenia a poukázaných 2 % dane z príjmov pre obdarovaného predstavujú formu sponzoringu alebo charity. Podľa dikcie zákona darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť. Predpísanú písomnú formu vyžaduje zákonodarca aj pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. V praxi sú pravdepodobne najčastejšie darovacie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. V takom prípade sa vyžaduje na prevod vlastníckeho práva zavkladovanie vlastníckeho práva v prospech obdarovaného do katastra nehnuteľností. Darovaním sa niekedy kamufluje predaj nehnuteľnosti medzi blízkymi osobami v záujme vyhnúť sa zdaneniu daňou z príjmov fyzickej osoby pri predaji rodinného domu/bytu. V takom prípade ide o simulovaný právny úkon, pretože zmluvné strany si zaplatia kúpnu cenu ale tvária sa akoby išlo o bezplatné darovanie nehnuteľnosti. Predávajúci a kupujúci si neuvedomujú, že simulácia vyvoláva právne riziká a takáto darovacia zmluva je neplatná. Druhé právne riziko predstavuje § 630 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Autor odporúča počkať 5 rokov, aby bol predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov fyzickej osoby podľa zákona o dani z príjmov.
Predložený vzor zmluvy predstavuje vzor Zmluvy o pôžičke peňazí. Zmluvy o pôžičke sú s kúpnymi a darovacími zmluvami pravdepodobne najčastejšie používané zmluvy v právnej praxi. Právna úprava zmluvy o pôžičke je marginálne upravená v 2 paragrafoch: konkrétne sú to ustanovenia §§ 657 – 658 Občianskeho zákonníka. Dikcia zákona uvádza výslovne pri tomto type zmluvy pôžičku peňazí. Napriek tomu, že to zákon výslovne neustanovuje, autor jednoznačne odporúča uzatvoriť zmluvu o pôžičke v písomnej forme. Zmluva o pôžičke peňazí patrí medzi problémové typy zmlúv. Nejde ani tak o zložitosť právnej úpravy a detailnosť klauzúl zmluvy, ale o praktickú aplikáciu zmluvy o pôžičke v prípade omeškania dlžníka so splácaním pôžičky. Autor neodporúča klientom vôbec peniaze požičiavať. Počas 18-ročnej právnej praxe advokátska kancelária vymáhala cca 500 pohľadávok v súdnom a exekučnom konaní, pričom z tohto počtu 10% prípadov tvorili žaloby o zaplatenie pohľadávky titulom pôžičky peňazí. Autor ako advokát viackrát právne zastupoval modelovú situáciu ako z učebnice: klient podnikateľ požičal peniaze zamestnancovi, ktorý ich nevrátil. Malo to za následok skončenie pracovnoprávneho vzťahu a vymáhanie pohľadávky v súdnom konaní. Dlžník medzičasom previedol celý hnuteľný a nehnuteľný majetok na blízku osobu a naťahoval čas, aby uplynula 2-ročná lehota na odporovanie právnych úkonov. V poslednom čase je módnym trendom vyhlásenie osobného bankrotu na majetok dlžníka a vtedy je pohľadávka oficiálnou cestou nevymožiteľná. Inštitút osobného bankrotu sa v praxi zneužíva a súdy neskúmajú detailne, či sa dlžník nezbavil majetku pred podaním návrhu na vyhlásenie konkurzu. Ak sa veriteľ rozhodne predsa len zmluvu o pôžičke peňazí uzavrieť, mal by sa riadiť nasledujúcimi 5 radami: veriteľ by mal trvať na uzavretí zmluvy o pôžičke v písomnej forme: platí to dvojnásobne ak si obidvaja partneri dohodli úrok zapožičania peňazí. Veriteľ by mal zaplatiť finančné prostriedky dlžníkovi prevodným príkazom na bankový účet dlžníka. Eliminuje tak právne riziko, ktoré dlžníci často používajú, t.j. že peniaze im veriteľ vôbec nepožičal. V prípade súdneho sporu dôkazné bremeno zaťažuje žalobcu (veriteľa) a on musí dokázať, že pôžičku peňazí dlžníkovi poskytol. Dlžník by mal zmluvu o pôžičke podpísať úradne overeným podpisom: odpadne prekážka vo forme komplikovaného dokazovania podpísania zmluvy dlžníkom. Autor právne zastupoval prípad kedy dlžník na súde vyhlásil, že zmluvu nepodpísal a súd musel prizvať do konania znalca z odboru grafológia. Súdny znalec vypracoval znalecký posudok, v ktorom dospel k záveru, že dlžník zmluvu o pôžičke na 99 % vlastnoručne podpísal. Veriteľ by si mal pred požičaním peňazí lustrovať likviditu dlžníka. Ak je dlžníkom firma mal by veriteľ verifikovať, či nie je daňovým dlžníkom na webovom sídle finančnej správy alebo či nedlží na sociálnom alebo zdravotnom poistení. Relevantnou informáciou je, či dlžník vlastní nehnuteľný majetok a či je tento majetok zaťažený záložným právom. Ak veriteľ požičiava dlžníkovi vyššiu sumu peňazí mal by si pohľadávku zabezpečiť záložným právom zapísaným v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva alebo poistiť zabezpečovacím prevodom práva. Dôležitý je faktor času a ak sa dlžník dostane do omeškania so splácaním pôžičky, mal by veriteľ intenzívne komunikovať s dlžníkom. Ak bude táto komunikácia viaznuť, mal by veriteľ čo najrýchlejšie podať návrh na vydanie platobného rozkazu a vymáhať pohľadávku v súdnom a exekučnom konaní. Autor nie je priaznivcom splátkových kalendárov, pretože v prípade zmeškania splátky je relatívne zložité dokazovať, či sa stal zročným celý dlh. Je lepšie dohodnúť sa na splácaní pohľadávky vo forme gentleman agreement a tolerovať splátky dlžníka a dočasne nevymáhať pohľadávku v súdnom/exekučnom konaní. Ale benevolentnosť veriteľa by mala trvať maximálne rádovo niekoľko mesiacov a nie niekoľko rokov. Ak veriteľ s podaním žaloby na súd otáľa, hrozí uplynutie premlčacej lehoty.
Komentovaný vzor sprostredkovateľskej zmluvy je určený prioritne pre realitné kancelárie a klientov realitiek: potenciálnych predávajúcich, kupujúcich, prenajímateľov a nájomcov. Legislatívna úprava je zakomponovaná do § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Autor odporúča každú zákazku právne upraviť vo forme zmluvy o sprostredkovaní na začiatku realitného obchodu. V praxi je potom evidentné, na akú províziu má realitná kancelária nárok, ale aj to, kto je povinný refundovať hotové výdavky: notárske poplatky za úradne overenie podpisov, odmenu za znalecký posudok a správny poplatok za podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V sprostredkovateľskej zmluve figurujú 2 zmluvné strany: sprostredkovateľ (realitná kancelária) a záujemca (vlastník nehnuteľnosti). Pred kontaktovaním realitnej kancelárie by si mal záujemca overiť na prvý pohľad banálnu záležitosť: či má realitka zapísanú realitnú činnosť, t.j. sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností ako predmet podnikania v obchodnom registri. Pri osobnom kontakte by sa mal vlastník nehnuteľnosti informovať, či je realitná kancelária poistená pre prípad zodpovednosti za škodu spôsobenú výkonom povolania. Mal by si tiež overiť koľko rokov je realitná kancelária na realitnom trhu. Interpretovaný vzor zmluvy je dohodnutý s klauzulou exkluzivity. Realitná kancelária má mandát, aby exkluzívne ponúkala sprostredkovanie predaja nehnuteľností. Vo väčšine prípadov majú ostatné realitné kancelárie dištanc, aby ponúkali exkluzívnu nehnuteľnosť. Ak by klient realitnej kancelárie zákaz porušil a nehnuteľnosť predal cez konkurenčnú realitku, má realitná kancelária nárok na zaplatenie provízie. Rovnaký model financovania platí v prípade, ak si klient predá nehnuteľnosť sám vo vlastnej réžii. V druhom type sprostredkovateľskej zmluvy klauzula o exkluzivite absentuje: nehnuteľnosť môže vlastník ponúkať cez viac realitných kancelárii. Nárok na vyplatenie provízie má potom logicky realitka, ktorá nehnuteľnosť reálne predá. Informácia o exkluzivite, respektíve neexkluzivite sprostredkovateľskej zmluvy je jeden z najdôležitejších článkov zmluvy, na ktorý si musí dať klient pozor pred podpísaním kontraktu. Realitná kancelária sa z pochopiteľných dôvodov bude snažiť presvedčiť vlastníka nehnuteľnosti na podpísanie exkluzívneho kontraktu. Bude to zdôvodňovať tým, že v prípade exkluzivity sa bude realitnej zákazke prioritne venovať a že nie je vhodné, aby identická nehnuteľnosť bola ponúkaná „x“ realitnými kanceláriami, často za diametrálne odlišnú kúpnu cenu. Pravidlo neplatí absolútne: v niektorých prípadoch zapojenie viacerých realitiek do hry môže znásobiť šancu na predaj nehnuteľnosti a zrýchliť celý realitný obchod. Druhou relevantnou informáciou je výška provízie realitnej kancelárie. V praxi sú de facto 3 alternatívy vyčíslenia provízie. Prvou alternatívou je provízia určená percentuálnym podielom z kúpnej ceny predanej nehnuteľnosti. Druhou alternatívou je provízia vyčíslená ako rozdiel medzi realizovanou kúpnou cenou, za ktorú sa podarilo nehnuteľnosť predať a minimálnou kúpnou cenou požadovanou vlastníkom nehnuteľnosti. Treťou alternatívou je provízia dohodnutá ako paušálna odmena: najčastejšie sa dojednáva pri sprostredkovaní prenájmu nehnuteľnosti, kedy je provízia vyčíslená obvykle vo výške 1-mesačného nájomného. Vlastník nehnuteľnosti by si mal sprostredkovateľskú zmluvu pred podpísaním detailne naštudovať a vyžiadať si exemplár zmluvy. Pozor na formulácie napísané malým typom písma alebo klauzuly o prolongácii zmluvy, kedy platnosť sprostredkovateľskej zmluvy sa automaticky predlžuje o určitý časový interval, ak ju záujemca nevypovedá. Treba si uvedomiť, že zmluvu o sprostredkovaní pripravuje právnik realitnej kancelárie a preto je logicky koncipovaná viac v prospech sprostredkovateľa. © PRO BONO, s.r.o. & JUDr. Patrik BENČÍK. Všetky práva vyhradené. Použitie diela je možné iba na základe predchádzajúceho písomného súhlasu autora.
